Переваги ОСББ для власників будинків: чи варто оформлювати та які зміни на вас чекають


ОСББ – це об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. Для України – це досить новий тип власності, адже ще декілька років тому у власників не було альтернативи, тому що будинки були підвладні автономним організаціям, а отже, й усі питання щодо їхнього утримання вирішувало комунальне підприємство – той самий ЖЕК. Що ж змінилося?

ОСББ – це юридична особа, яка створюється власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (незалежно від кількості помешкань) для того, щоб утримувати, використовувати та управляти майном самостійно. Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» регулюються всі відповідні питання, як то порядок створення, реєстрації, реорганізації, діяльності та ліквідації ОСББ. Він набрав чинності нещодавно – у липні 2015 року, і відтоді тисячі будинків перейшли саме на цей тип власності.

ОСББ є ефективним та сучасним механізмом, який дає змогу керувати багатоквартирним будинком. Це – формат, до суті якого закладена можливість поліпшити якість життя мешканців, зокрема через значне покращення якості одержуваних власниками послуг. Водночас до спільної власності належать не тільки під’їзди та подвір’я, а також земельна ділянка, усе обладнання та навіть паркани.

Як саме відбувається управління? Власники передають усі свої функції або їхню частину керівнику, голові ОСББ. Цікаво й те, що частину послуг, які необхідні кожній будівлі, як то ремонті чи опоряджувальні роботи, мешканці можуть виконувати самі, не запрошуючи сторонні компанії. Усі процеси в ОСББ відбуваються на підставі статуту – документу, який є нібито внутрішньою конституцією цієї юридичної автономії. Права та обов’язки, розмір внесків, формат оплати, розклад засідань тощо – усе це викладається та фіксується на папері.


* З повною інформацію стосовно об’єднання співвласників багатоквартирних будинків ви можете ознайомитись за цим посиланням zakon.rada.gov.ua


Довідка: щодо досвіду створення ОСББ в інших країнах, а саме в країнах Євросоюзу, така система об’єднання діє досить давно. Наприклад, у Бельгії деякі власники будинків, у яких є належна кваліфікація, самостійно виконують необхідні ремонтні роботи. Це помітно заощаджує кошти мешканців, адже за утримання будинків платня становить у середньому близько 200 євро. У Польщі шлях від комунальних господарств до приватного керування почався значно раніше – в 1994 році. Перші статути містили всього декілька сторінок, адже власникам було важко домовитись і відчути, що відтепер саме вони відповідальні за своє помешкання. І саме досвід Польщі можна взяти до уваги тим, кого бентежать досить популярні питання.

  • Як створити ОСББ, якщо хтось один не хоче цього. У Польщі це питання вирішується просто: у нових будинках ОСББ утворюються автоматично (без альтернативи), у старих будинках вони створюються, якщо хоча б одна людина викупила квартиру в приватну власність. Тобто доти, поки всі квартири в будинку комунальні, він може обслуговуватися комунальною установою (ЖЕКом). Але щойно квартири приватизують (хоча б одну), ласкаво просимо в ОСББ. Такі правила виключають маніпуляції та шантаж. І суд перебуває на боці саме ОСББ.
  • Що робити з хронічними неплатниками. Не платити за квартиру в Польщі не можна. Адже це приватний будинок, його обслуговує приватна компанія, яка має чіткий тариф. І якщо не платить мешканець, будь-хто інший за нього це не зробить, борг не анулюють і не пробачать. Раніше в Польщі, як і в Україні, неплатежі були серйозною проблемою. Але після того, як був прийнятий закон, що дає змогу власникам житлових будинків через суд позбавити боржника права власності на квартиру, питання було вирішено раз і назавжди. Система працює так. На загальних зборах співвласників мешканці приймають колегіальне рішення: скільки місяців вони можуть терпіти неплатежі. Хтось допускає, що можна почекати пів року, хтось – не більше місяця. Це положення закріплюється статутом.

Рішення приймаються так само, як в Україні – якщо більш ніж 50% співвласників «за», воно є прийнятим і має бути реалізоване.


Переваги ОСББ: чи варто оформлювати цей тип власності

Варто чи ні – це питання можна вирішити, ознайомившись із перевагами цієї форми власності.

  • Можливість самостійно приймати рішення щодо ремонту, модернізації будівель, не чекаючи, поки хтось і колись розгляне заяву та (як це раніше завжди відбувалося) зробить роботу так-сяк, не відповідаючи ані за якість фарби, ані за сучасність рішень тощо.
  • Контроль та відповідальність компаній, що надають послуги – це стосується й організацій, які надають комунальні послуги. Для співпраці з тією чи іншою службою укладається договір (водопостачання та водовідведення, постачання газу, електроенергії тощо), отже, ОСББ має прямий вплив на якість послуг.
  • Можливість самостійно розподіляти кошти, а також змінювати суму внесків – кошторис обслуговування будинків не є стандартним чи зафіксованим у законі. Залежно від того, які завдання постають перед ОСББ, власники можуть змінювати суми внесків на загальних зборах.
  • Можливість самостійно обирати субпідрядників для виконання тих чи інших робіт – з ОСББ може працювати будь-яка юридична особа, більш того, роботи може виконувати також і фізична особа за договором надання послуг або це можуть робити самі мешканці, якщо такий порядок є прийнятним для більшості.
  • Можливість поповнювати бюджет завдяки наданню додаткових приміщень в оренду. Наприклад, це можуть бути цокольні поверхи, для яких передбачене комерційне використання чи допоміжні приміщення.
  • Кожен власник може брати участь в обговоренні справ, управлінні та утриманні будинку – усі власники автоматично є членами ОСББ, отже, кожен із них має право голосувати за обсяг робіт, правила використання загальних приміщень, коригування статуту тощо.

До речі, усі субсидії та пільги зберігаються після зміні форми власності, отже, членам ОСББ немає за що хвилюватись. І ще одна, але не остання перевага – це можливість без перешкод отримати будь-яку довідку щодо отримання субсидій, пільг, паспорта, реєстрації в помешканні тощо.


Більш повну інформацію стосовно того, які закони та положення регулюють діяльність та права ОСББ, читайте за наступним посиланням: wiki.1551.gov.ua


Довідка: до власності також переходять прибудинкові території, які можна облаштувати, користуючись потребами саме вашого будинку. Наприклад, подвір’я можна раціонально поділити на місця для паркування (замовити нанесення розмітки чи обмежувальних пристроїв), спортивні зони, ігрові майданчики для дітей (замовити потрібне сучасне знаряддя), і навіть встановити шлагбаум.

Декілька слів щодо недоліків. Так, вони справді існують, і на відповідних форумах власників досить багато інформації стосовно складності вирішення тих чи інших питань. Наприклад, найрозповсюдженішою проблемою є неможливість прийти власникам до єдиної думки щодо того чи іншого питання. Тобто в усієї громади шляхи розв’язання проблеми можуть бути в різних уявленнях.

Також ще на початкових стадіях створення ОСББ власникам потрібно бути готовими до того, що витрати на утримання будинку (проведення ремонтних робіт, які майже зі 100 % ймовірністю якщо і проводилися ЖЕКом, то не в повному обсязі) будуть досить великими. Також у цьому процесі є й «політична» проблема: якщо керівник будинку не спроможний впоратись зі своїми зобов’язаннями, завдання ініціативної групи – влаштувати перевибори. Тобто ОСББ – це маленька «країна» зі своїм бюджетом, президентом, парламентом і народом, у якій розв’язуються питання завдяки «податкам», тобто внескам власників помешкань.


Як створити ОСББ

Це – багатоетапний процес, початок якого неодмінно пов’язаний із прийняттям відповідного рішення більшістю власників будинку. Далі – послідовність дій буде наступною:

  • створення ініціативної групи – не менш ніж із трьох осіб, після чого ініціюються збори, про проведення яких мешканців потрібно повідомити;
  • отримання інформації – власникам будинку необхідно повідомити про себе, площу та тип своєї власності;
  • проведення установчих зборів – це офіційний захід, під час якого обираються голова, секретар та підготовлюються необхідні документи: протокол, письмове опитування власників та статут;
  • реєстрація ОСББ проводиться в центрі надання адміністративних послуг за схемою, яка прописана в законі, що регулює процес; ОСББ реєструється як юридична особа, після чого відповідні дані автоматично потрапляють у фіскальну та статистичну служби міста;
  • повідомлення міської ради про створення ОСББ – надається список документів, за необхідності відповідальні особи можуть отримати консультацію.

Щодо створення ОСББ пропонуємо вам ознайомитись із вичерпною інформацією на авторитетному ресурсі на прикладі оформлення об’єднання у Львові та Львівській області: city-adm.lviv.ua


Які послуги можуть замовити власники будинку, у якому створено ОСББ

Отже, власники повною мірою можуть розпоряджатися своєю власністю – і будинком, і прибудинковою територію. Серед зазначених вище переваг одна з найбажаніших можливостей – обирати ті компанії, які будуть надавати послуги, тобто монополія комунальних підприємств у такому разі вже не діє.

Нові можливості

  • Прибирання території: ОСББ має можливість найняти на ставку/пів ставки двірника, а також скористатись послугами ФОПів (важливо: тільки якщо у фізичної особи–підприємця відповідна податкова група). Також ОСББ має право наймати компанії для вивозу сміття, підписувати договори не тільки з комунальними, а і приватними компаніями (наприклад, такими, які надають сортувальні контейнери).
  • Ремонтні та/або будівельні роботи – сантехнічні послуги, послуги електрика, зварювальника; будь-якого спеціаліста ОСББ наймає самостійно. Водночас варто зауважити: якщо об’єкт належить до третьої категорії складності, ліцензія на виконання робіт не потрібна (до 300 осіб у будинку). Якщо більше – працівник має бути ліцензованим. Також існують ефективні програми енергозаощадження, якими можуть скористатись мешканці будинку з ОСББ.
    Деякі міські ради, наприклад, Львівська, запровадили програму відшкодування коштів за утеплення будинків саме з ОСББ. Так, частину кредитів відшкодовує місто, а в результаті мешканці отримують якісно та естетично утеплені будинки без різнобарвних стін, як це відбувається там, де власники квартир самостійно замовляють послуги. До програми відшкодування входять також реконструкція інженерних систем, модернізація освітлення, вентиляції, покрівель тощо. Докладна інформація за посиланням city-adm.lviv.ua
  • Обслуговування ліфтів. Для всіх будинків, поверховість яких є більшою за п’ять рівнів, це одне з найболючіших питань. Наприклад, термін експлуатації ліфтів у будинках, які були побудовані наприкінці 80-90 років, вичерпано. Ремонт якщо і проводився, був, м’яко кажучи, посереднім – а ні про естетику, а ні про надійність мова в таких випадках не йшла. Водночас кошти за обслуговування та ремонт регулярно надходять від усіх мешканців будинків, оскільки входять до щомісячної плати за комірне. Що на виході? Регулярні нарахування за послуги, які не надаються, відсутність екстреної допомоги, великі ризики потрапити в неприємну ситуацію та регулярні відключення ліфта, що для мешканців горішніх поверхів є справжньою катастрофою. Для новобудов ця проблема (поки що!) не настільки гостра, але ж і сучасне обладнання потрібно регулярно обслуговувати та наглядати за його технічним станом. Саме це є запорукою надійної та довготривалої експлуатації.

Компанія СІТІ ЛІФТ займається обслуговуванням ліфтового обладнання, проводить регулярний технічний огляд, ремонтні роботи та, за необхідністю, модернізацію обладнання зі значним моральним чи технічним зносом. Що отримують мешканці багатоквартирних будинків, які мають можливість звернутись до компетентної компанії із сучасним поглядом на те, яким має бути безпечний, комфортний та надійний ліфт? Значне скорочення витрат – послуги отримуються саме тоді, коли це дійсно потрібно, без так званої абонплати. Якісні роботи – надважливий «побічний ефект» використання послуг саме професіоналів. Оскільки всі роботи проводяться за договором, компанія несе повну відповідальність за те, як і які саме маніпуляції з обладнанням були виконані, та надає гарантію. Нарешті, також на договірній основі, компанія СІТІ ЛІФТ виконує періодичні технічні огляди – ті, які «працюють» на запобігання поламань та технічних збоїв у роботі обладнання.

Отже, висновки наступні. Головною перевагою створення ОСББ є можливість замовлення послуг автономно, приймаючи самостійні рішення й щодо обсягів, і щодо підрядників.

Найголовніше питання: чи впорається ОСББ з обслуговування будинку? Тут треба враховувати його стан фасадів, перекриттів, труб і техніки. Нові будинки мають у цьому плані набагато більше шансів, ніж морально та фізично застарілі «хрущовки» та «сталінки». Потрібно врахувати й рівень середнього доходу мешканців будинку, розрахувати, чи буде вистачати зібраних коштів. Наприклад, мешканці будинків на 10-40 квартир навряд чи впораються з навантаженням з утримання житла й території без допомоги з міського бюджету. Якщо ідеться про стару споруду, перед прийманням будинку на баланс ОСББ треба зажадати здійснення капітального ремонту за кошт попереднього власника, інакше перші ж витрати на утримання можуть стати для мешканців непідйомними.

Варто заздалегідь обговорити можливості «додаткового заробітку» через передання в оренду частини прибудинкової території або нежитлового фонду будинку під бізнес-проєкти. Але для цього необхідно наполягти на передаванні цих фондів на баланс ОСББ.

Часто бувають ситуації, коли компанія-постачальник комунальних послуг, яка монополізувала ринок, вимагає від новоствореного ОСББ додаткових витрат на абсолютно непотрібну заміну або ремонт обладнання. Тому фахівці рекомендують початківцям-управлінцям не брати на баланс водо-, електро- і газорозподільне обладнання або вимагати його ремонту та перевірки до моменту прийняття.

Резюме: «гра вартує свіч», і досвід європейських країн у цьому питанні є основним вектором, за яким наразі рухається й наша країна.